17.05.2019

Aktuelle Mietrechtsänderung

Auskunftspflicht, Modernisierungsumlage und Co.

Seit dem 1. Januar 2019 ist die Mietrechtsreform in Kraft. Ziel ist insbesondere, Mieter besser vor steigenden Mietkosten zu schützen, sei es bei Neuanmietung oder bei Modernisierung.

Modernisierungsumlage wird herabgesetzt

Die zulässige Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete wird von 11 % auf 8 % abgesenkt, und zwar bundesweit in allen Wohngebieten. Das gilt für Modernisierungen, die ab dem 1.1.2019 angekündigt werden. Darüber hinaus darf diese Umlage innerhalb von 6 Jahren den Betrag von 3 EUR je qm nicht überschreiten, bei Mietpreisen unter 7 EUR liegt die Grenze bei 2 EUR Erhöhung je qm (sog. „Kappungsgrenze“). Im Gegenzug wird für kleinere Modernisierungen bis zu 10.000 EUR ein vereinfachtes Verfahren eingeführt.

Herausmodernisieren wird Ordnungswidrigkeit

Gelegentlich werden Modernisierungen dazu missbraucht, Mieter loszuwerden. Vermieter können künftig auf eine Geldbuße von bis zu 100.000 EUR verklagt werden, wenn sie Modernisierungen in einer Weise durchführen, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen.

Auskunftspflicht bei Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse bleibt sachlich unverändert. Sie gilt für die Wiedervermietung von Bestandswohnungen, die vor dem 1.10.2014 erstmalig genutzt und vermietet wurden und die in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegen. Hier darf die Miete gegenüber der Vormiete maximal 10 Prozent höher liegen. Auch die Ausnahmen gelten weiter.

Die Mietrechtsreform hat nun die Auskunftspflichten für Vermieter verschärft. Wenn der Vermieter die Ausnahmen von der Mietpreisbremse in Anspruch nehmen oder die Modernisierungskosten umlegen will, muss er bereits vor Abschluss des Mietvertrages dem Mieter unaufgefordert Auskunft erteilen, damit dieser die Zulässigkeit der Miethöhe überprüfen kann.

  • Ausnahme von der Mietpreisbremse wegen „Neubaus“. Unterliegt die Wohnung als „Neubau“ nicht der Mietpreisbremse, so muss der Vermieter dem Mieter nachweisen, dass die Wohnung erst ab dem 1.10.2014 erstmalig genutzt und vermietet wurde.
  • Ausnahme wegen Höhe der Vormiete. Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf der Vermieter weiterhin die Vormiete zugrunde legen, sofern diese bereits höher war als nach der Mietpreisbremse eigentlich erlaubt – also bereits mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Nach neuem Recht muss der Vermieter vor Abschluss des Vertrages Auskunft über die Höhe der maßgeblichen Vormiete (Höhe ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses) erteilen.
  • Ausnahme von der Mietpreisbremse wegen „Modernisierung“. Die Kosten von Modernisierungen, die in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn entstanden sind, fallen nicht unter die 10 %-Grenze für die Mietpreisbremse – sie dürfen weiterhin wie für laufende Mietverhältnisse umgelegt werden. „Umfassende“ Modernisierungen (auf Neubaustandard mit mind. 30 % der Neubaukosten) unterfallen weiterhin nicht der Mietpreisbremse. In beiden Fällen hat der Vermieter nun ausdrücklich eine Auskunftspflicht.

Ohne Auskunft gilt nur gesetzliche Miethöhe

Wenn der Vermieter seine Auskunftspflicht vor Vertragsabschluss nicht erfüllt, hat er künftig keinen Anspruch auf die Ausnahmeregelung. Der Mieter kann die Miete, die über der gesetzlichen Normalmiete lag, zurückverlangen. Dazu muss er allerdings zuvor die Miethöhe in Textform (schriftlich oder elektronisch) rügen und begründen. Der Vermieter kann die Auskunft nachholen, dann aber erst zwei Jahre nach diesem Nachholzeitpunkt die höhere Miete beanspruchen.

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